Ипотеките в САЩ минаха 7%: жилищният пазар изстива, но цените не падат

Средната 30-годишна фиксирана лихва стигна 7,17% и остана над 7% дни наред. Продажбите слизат под 4 млн. годишно, предлагането расте, а купувачите усещат удара във вноските.

Американският жилищен пазар отново влиза в зона на напрежение. Причината е ясна. Ипотечните лихви преминаха 7% и това прави покупката на дом осезаемо по-скъпа. По данни на Mortgage News Daily средната лихва по най-масовата 30-годишна фиксирана ипотека е достигнала 7,17% в средата на септември. Това е най-високото ниво от януари 2025 г.

Поскъпването идва след по-лек период. През февруари лихвата бе около 5,99%. После инфлационните рискове се върнаха в дневния ред. Ръстът в цените на петрола също натежа. Напрежение се натрупа и на облигационните пазари, което бързо се пренесе към ипотеките.

Облигациите диктуват цената на ипотеката

Ключовият натиск идва от пазара на американски държавни облигации. Доходността по 10-годишните книжа, която е ориентир за ипотеките, премина 5%. Ипотечните ставки не се определят директно от Федералния резерв. Те следват по-скоро движението на дългосрочните доходности и цените на ипотечно обезпечените ценни книжа.

Пазарите оценяват по-висок риск от инфлация. Енергията е фактор, но не е единствен. Нарастващият държавен дълг на САЩ и нуждата от по-голямо емитиране на облигации също повишават доходността. Това оскъпява финансирането и за домакинствата.

Продажбите падат под 4 млн., а цените остават високи

По-скъпият кредит вече се вижда в статистиката. Продажбите на съществуващи жилища в САЩ са намалели с 2% през август спрямо юли. Те достигат сезонно изгладен годишен темп от 3,98 млн. сделки. Това е най-ниското равнище от юни 2025 г. На годишна база спадът е 1,2%, според Националната асоциация на брокерите на недвижими имоти (NAR).

Въпреки по-слабото търсене, цените не отстъпват. Медианната цена на продадено съществуващо жилище през август достига 429 100 долара. Това е ръст от 1,6% спрямо година по-рано. При еднофамилните жилища медианната цена за второто тримесечие е 434 900 долара. Това е увеличение от 1,5% на годишна база.

Предлагането расте, но достъпността се влошава

Друг сигнал е увеличеният брой жилища, които остават на пазара. В края на август за продажба са били обявени 1,62 млн. съществуващи жилища. Това е с 3,2% повече спрямо юли. Показателят се равнява на 4,9 месеца предлагане при текущия темп на продажби. Това е най-високото ниво от над десетилетие.

По-голямото предлагане дава повече възможности за преговори. Главният икономист на NAR Лорънс Юн посочва, че купувачите вече имат по-добра позиция при договаряне. Но основният проблем остава. Много домакинства не могат да поемат по-високата месечна вноска.

При ипотека от 400 000 долара за 30 години промяната е видима. Повишение на лихвата от 6,89% на 7,17% вдига плащането по главница и лихва от около 2632 до 2707 долара месечно. Това е без данъци, застраховки и допълнителни разходи. Най-силно засегнати са купувачите на първи дом. Те често нямат капитал от предишен имот за по-голяма първоначална вноска.

Към това се добавя и ефектът на „заключените“ собственици. Милиони американци имат стари ипотеки с много по-ниски лихви. Ако продадат, ще трябва да вземат нов кредит при около 7%. Това намалява желанието за продажба и забавя естественото движение на пазара.

Лихвите продължиха да се движат над 7%

След отчетените 7,17% на 14 септември индексът на Mortgage News Daily се повиши до 7,22% на 15 септември и 7,24% на 16 септември. На 17 септември има леко отстъпление до 7,19%. Нивото остава с над един процентен пункт над това отпреди година.

Има разлики между отделните индекси. Например седмичното проучване на Freddie Mac отчете 6,76% към 10 септември. Ежедневният индекс на Mortgage News Daily показваше над 7%. Разликата идва от различна методология и момент на измерване.

Комбинацията от високи цени и ипотечно финансиране над 7% връща достъпността в центъра на проблема. Дори растящото предлагане трудно компенсира удара върху месечните бюджети. Това важи най-вече за домакинствата със средни доходи и купувачите на първо жилище.

Още новини в категория Бизнес

Последвайте ни в Telegram: https://t.me/p26news